Деловой Монреаль – Новости Канады и Монреаля Монреаль, Квебек, Канада: новости, бизнес-каталог, реклама, объявления
Шубха Дасгупта (Shubha Dasgupta), генеральный директор Pineapple Mortgage, говорит, что после нескольких лет, когда домовладельцы перешли на более высокие ставки, поскольку центральный банк повысил свою процентную ставку, он предвидит всплеск проблемных ипотечных кредитов, поскольку канадцы ищут более выгодные условия при снижении ставок.
“Вы, вероятно, увидите, как многие канадцы в среднесрочной перспективе расторгнут свои ипотечные кредиты, по которым за последние пару лет были получены более высокие ставки”, – говорит он Global News.
“Воспользовавшись текущими рыночными условиями, они расторгают свои ипотечные кредиты и получают более низкую процентную ставку”.
Но перспектива переезда в новый дом с более низкой ставкой или рефинансирования, чтобы воспользоваться преимуществами более низких ежемесячных платежей, сопряжена с серьезными штрафными санкциями, которые возникают при расторжении ипотеки.
Несмотря на то, что нарушение условий ипотеки часто может привести к штрафным санкциям на тысячи долларов в зависимости от типа и оставшегося срока, эксперты, которые беседовали с Global News, говорят, что есть несколько вариантов смягчить или даже полностью избежать этих сборов.
Расторжение ипотечного соглашения сводится к расторжению договора с кредитором до истечения срока погашения — например, к сокращению пятилетнего срока ипотеки на два года.
Виктор Тран, эксперт по ипотеке и недвижимости в Rates.ca, говорит, что наиболее распространенная ситуация, в которой происходит расторжение ипотечного соглашения, связана с продажей недвижимости.
Другим типичным случаем является соглашение о рефинансировании, при котором домовладелец может захотеть вернуть средства, которые он уже внес в недвижимость, или продлить текущий срок, чтобы воспользоваться преимуществами более низких ставок на рынке.
Расторжение договора ипотеки также может произойти из-за более личных обстоятельств, таких как расторжение брака, когда один или оба заемщика хотят отказаться от права собственности на недвижимость или продать дом, чтобы начать все сначала.
После расторжения договора ипотеки кредиторы обычно взимают штраф.
Штрафные санкции по ипотечным кредитам с плавающей процентной ставкой довольно просты, хотя существуют некоторые различия между кредиторами и условиями договора. Но обычно штраф составляет сумму процентов за три месяца, исходя либо из основной ставки, либо из ставки по контракту.
Для ипотечных кредитов с фиксированной процентной ставкой, которые являются более распространенными в Канаде, штрафные санкции могут усложниться, особенно в условиях снижения процентных ставок, как сегодня.
При нарушении условий фиксированной ипотеки кредитор взимает штраф в размере трехмесячных процентов или расчет, называемый разницей в процентных ставках (IRD), в зависимости от того, что больше. Когда ставки падают, IRD, скорее всего, вступает в силу.
Когда Банк Канады снижает свою процентную ставку и в результате ставки по ипотечным кредитам падают, Тран говорит, что кредиторы не хотят, чтобы заемщики нарушали свои контракты и рефинансировали, потому что они теряют на выплате процентов по более высоким ставкам до конца срока.
Он приводит пример, когда домовладелец, заключивший пятилетний контракт с фиксированной ставкой в 6,25%, решил разорвать его через два года, чтобы воспользоваться новой рыночной ставкой в 4,25%.
“Кредитор говорит, что … ‘В ближайшие несколько лет мы, по сути, потеряем два процента прибыли. Из-за этого мы собираемся взыскать с вас неустойку и возместить наши убытки”, – объясняет Тран.
Ставка IRD рассчитывается исходя из разницы в процентах, которые вы заплатили бы за оставшийся срок между вашей текущей ставкой по контракту и новыми ставками, предлагаемыми на рынке. Если между моментом, когда домовладелец подписал ипотечный кредит, и моментом, когда он собирается его расторгнуть, произойдет значительное снижение ставок, Тран говорит, что штраф будет “намного больше”, особенно если до продления осталось много лет.
В Интернете существует множество калькуляторов, в том числе на веб-сайтах многих крупных банков Канады, которые могут помочь оценить, каким может быть штраф, если вы нарушите условия ипотеки.
Но Дасгупта отмечает, что из-за простоты выплаты процентов за три месяца выбор в пользу переменной ипотеки может обеспечить “гораздо большую гибкость”.
По его словам, канадские домохозяйства, которые, скорее всего, откажутся от ипотеки, возможно, потому, что у них растет семья и они знают, что в ближайшие пару лет им придется переехать, могут воспользоваться этой возможностью при продлении или получении ипотеки.
Однако ипотека с переменным сроком погашения также может сопровождаться ограничениями, которые препятствуют ее переносу. Ограничения на перенос варьируются от кредитора к кредитору.
Но в обычных ситуациях, таких как переезд в другое место жительства или рефинансирование, не обязательно предусмотрены существенные штрафные санкции.
Тран говорит, что для тех, кто покупает новый дом и продает свою старую недвижимость, кредитор обычно разрешает владельцу перенести существующую ипотеку с одного дома на другой.
Это означает, что оставшийся срок действия, амортизация и общая сумма ипотеки останутся прежними, но владельцу придется повторно оформить кредит, исходя из особенностей новой недвижимости и принимая во внимание любые изменения в финансовом положении семьи.
Этот вариант подходит для тех, кому не нужно брать кредит на более крупную сумму для финансирования переезда. Но для тех, кто покупает дом большей площади, кредитор может предложить “смешанную” ставку, сочетающую существующие условия ипотеки с дополнительным финансированием по сегодняшней ставке, объясняет Тран.
В качестве простого примера, предположим, что физическое лицо имеет непогашенную ипотеку на сумму 150 000 долларов США с процентной ставкой в шесть процентов и желает рефинансировать ее, чтобы добавить дополнительные 150 000 долларов США по сегодняшним ставкам в четыре процента. В этом случае кредитор может предложить смешанную ставку в размере пяти процентов от общей суммы ипотеки в размере 300 000 долларов США. Это также позволит отказаться от каких-либо штрафных санкций за нарушение действующего контракта.
В то время как дата продления обычно остается неизменной для смешанной ипотеки, амортизация может быть увеличена, если заемщику потребуется более длительный срок для погашения более крупного кредита.
Аналогичный вариант “смешивания и продления” существует для тех, кто хочет рефинансировать и увеличить свой текущий срок с использованием текущей ставки. При таком варианте кредитор может предложить новый пятилетний срок, сочетающий старую ставку на оставшийся первоначальный срок с новой ставкой на дополнительные месяцы.
Тран говорит, что, хотя перенос является обычным делом, кредитор может также предложить погасить старую ипотеку и начать “с чистого листа” с новым кредитом по сегодняшним ставкам, иногда отказываясь от штрафа, поскольку заемщик продолжает свой бизнес в том же банке.
В случае расторжения брака, если новые деньги не будут взяты в долг, кредитор может взимать только административный сбор за выплату супружеской задолженности или изменение права собственности, говорит Тран.
Есть и другие варианты смягчения последствий штрафа.
Тран говорит, что в случае расторжения договора ипотеки и перехода к новому кредитору новый кредитор может быть готов добавить до 3000 долларов к общей сумме ипотечного кредита, чтобы компенсировать последствия штрафа. Таким образом, трудности, связанные с выплатой части неустойки, распределяются на весь срок действия ипотеки, а не на внезапный авансовый платеж.
Некоторые кредиторы также предлагают кэшбэк или определенные бонусы для заемщиков, желающих перейти на другую систему, что также может уменьшить риск штрафных санкций.
Дасгупта отмечает, что для домохозяйств, у которых есть лишние деньги на руках до того, как они узнают, что вот-вот погасят ипотеку, использование этих средств в качестве предоплаты может помочь снизить общий штраф, с которым они вскоре столкнутся.
“Например, если бы вы выплатили основную сумму долга на 15%, вы могли бы на столько же уменьшить свои штрафные санкции”, – объясняет он.
Тран предупреждает канадцев, желающих воспользоваться преимуществами более низких процентных ставок в рамках сделки рефинансирования, что штраф – не единственный фактор, который следует учитывать.
Даже если авансовый платеж в виде штрафа в долгосрочной перспективе оправдан, чтобы сэкономить деньги на оставшийся срок, он отмечает, что при оформлении новой ипотеки возникают другие расходы: судебные издержки и плата за оценку, страхование титула и прохождение процесса переквалификации с нуля.
“Это, по сути, повторный заход на все девять ярдов”, – говорит он. “И некоторые люди будут делать это до тех пор, пока это имеет смысл. Таким образом, кратковременная боль приносит долгосрочную выгоду”.
Facebook I Instagram I Linkedin
Подписывайтесь на наш Telegram-канал, чтобы всегда оставаться в курсе событий.
