Еженедельные новости о недвижимости с Ольгой Успенской. Деньги должны делать деньги.

Инвестиция в недвижимость – один из самых надежных способов делать деньги и постепенно становиться богатым.

Поговорим сегодня о покупке доходных домов. Это может быть дом с 2 квартирами (2-плекс), с 3 квартирами (3-плекс) или с 4 квартирами (4-плекс), в котором Вы можете проживать или полностью сдавать.   Такого плана покупка первого собственного жилья поможет Вам выплачивать ипотеку и, что очень важно, упростит получение ипотеки от банка.  У банка будут гарантии, что если у вас будут проблемы с работой,  у Вас останется доход от сданных квартир, что поможет Вам с  выплатой ипотеки.

При покупке такого дома  первый взнос будет 5% от цены на 2-плекс и 10% на 3-плекс и 4-плекс с условием, что Вы займете одну из квартир .Если Вы не планируете жить в таком доме, Ваш первый взнос составит 20 % от цены. Для начинающих инвесторов в недвижимость, я всегда советую начинать с покупки такого  малоквартирного дома.  Обслуживать его несложно: как правило, жильцы сами стригут газон и убирают снег. Главное, не забыть это указать в договоре на съем жилья. Такие дома очень популярны и цены на них постоянно растут.

Теперь, когда Вы стали счастливым обладателем такого дома, Вы ждете 3-5 лет, пока цена на него  вырастет, и банк сможет Вам выделить дополнительный кредит под этот дом. Теперь перед Вами стоит другой вопрос: купить еще один или два малоквартирных дома, или «замахнуться» на многоквартирный дом, т.е.  состоящий из 5 квартир и более? Должна Вас сразу предупредить, что публика, проживающая  в таких домах,  разная. Чем меньше квартир в доме, тем дороже плата за жилье, соответственно и другая категория людей в них проживающих.

При покупке многоквартирного доходного дома очень важно обратить на его местоположение.  Здесь уже не так важно, кто Ваши соседи и площадь земли, но близость торгового центра и доступность общественного транспорта.

Первый взнос для дома с 5 квартирами и больше составляет 15% от его цены. Банковский процент на доходные дома, которые стоят  1млн.долларов и больше, обычно меньше, чем на малоквартирные дома. Но получить ипотеку под такой дом очень непросто. Ведь банк рискует своими 85% , значит, он должен быть уверен, что дом будет себя оплачивать.

Расчеты банка по доходности во многом могут отличаться от Ваших.  При расчете расходов на дом, Вы, конечно же, посчитаете  выплаты по ипотеке и прибавите к ним школьные и городские таксы, страховку и затраты на отопление и освещение.  Затем Вы отнимете от прибыли, которую Вам будут давать сданные квартиры Ваши затраты и получите чистую прибыть.

Но банк, даже если вы покупаете дом с 100% занятостью квартир, учтет риск незанятости и возможный ремонт вакантной квартиры. Даже если Вы планируете убираться и обслуживать Ваш доходный дом сами, банк добавит в расходы зарплату консьержа. Если при расчете ипотеки Вы берете самый низкий процент на рынке, банк будет считать Вашу ипотеку под самый высокий на рынке банковский % на случай, если он резко вырастет в ближайшее время.  Таким образом может получиться, что доход от дома только-только покрывает расходы или даже себя не окупает.  В этом случае, банк не даст Вам 85%, а согласится на такой кредит, при котором у него не будет риска. Если дом расположен в престижном районе, а в квартирах жильцы живут по 20 лет и соответственно доход у дома низкий, но есть большой потенциал, такие дома продаются с первым взносом, который составляет 50% от цены.

При покупке доходного дома покупатели очень беспокоятся, что останутся с незанятыми квартирами. К счастью, мы живем не в Африке, а в Канаде! С нашим климатом и канадской зимой, на улице не заночуешь. Так что, если даже у населения не будет денег на еду, на оплату жилья деньги всегда найдутся, и Ваши квартиры будут всегда сданы.

Одно из преимуществ инвестиций в доходные дома является то, что Вы можете указать в налоговой декларации все Ваши расходы на дом и даже выплаченные интересы банку.  Вкладывая деньги в ремонт дома, Вы повысите его стоимость и заплатите меньше налогов. Не забывайте, что постепенно Вы уменьшаете Ваш долг банку, выплачивая не только его интересы, но и капитал. И главное, цена на Вашу недвижимость постоянно растет, значит, Вы сможете в будущем получить дополнительный кредит от банка на Ваши дома и купить еще другие.

Деньги должны делать деньги!