Инвестирование в недвижимость, что это?

Сразу хочу сказать, что начать инвестировать в недвижимость никогда не поздно. Как известно, 70% мультимиллионеров разбогатели на покупке-продаже недвижимости. Это был и остается одним из самых надежных надежных способов удачного вложения денег. Особенно в Канаде, где климат не позволяет жить под открытым небом.

Многие считают, что инвестировать в недвижимость могут те, кто располагает свободными (и немалыми) деньгами. Это не так! Если у вас есть желание работать в этом направлении, позвоните мне и я Вам более подробно расскажу, с чего нужно начать, чтобы появилась возможность покупки недвижимости.

Инвестиция — это когда на вас работают не ваши деньги, а деньги банка. Выигрывают те, кто начинают с нуля, без копейки за душой, потому что у них огромный стимул правильно организовать весь процесс инвестирования. Теряют, как правило, те, кто приходит в инвестицию с деньгами, неправильно делая вложения и тратя напрасно деньги на то, на что можно было не тратить. Инвестиция — это профессия, это способ мышления.

1. Для начала нужно правильно выбрать объект инвестирования.

Самое простое: покупка дома или квартиры, где вы сможете жить и параллельно делать ремонт. Таким образом вам не нужно платить за съемное жилье и вы сможете делать ремонт в любое свободное время.

Выигрывают те, кто экономит на каждом гвозде. Это правильная стратегия для начинающих, только так можно сэкономить много денег на ремонте. Никогда не делали ремонт? Не проблема! Чтобы научиться класть плитку, красить и циклевать полы — не нужно заканчивать университет. Практически у всех есть друзья или знакомые, кто делал ремонт самостоятельно. Поговорите с ними, даже их негативный опыт будет полезен — лучше учиться на чужих ошибках! Кроме того в интернете много полезной информации и для начинающих и для профессионалов. Делают ошибку те, кто неправильно подходит к вопросу, какой ремонт надо делать в доме для будущей продажи. Не нужно ориентироваться на ваш вкус. Посмотрите последние журналы по дизайну ванных комнат, кухонь и т. д. Если вы наняли строительную бригаду, вам придется вникать во все мелочи и лично контролировать все работы, чтобы ремонт был сделан хорошо. Даже «проглядев» неправильно установленную розетку, вы потеряете в будущем несколько десятков долларов на ее перенос, неправильный замер ванны вам грозит переделкой установки всей сантехники и т. д. Полное погружение, продумывание всех мелочей и понятие, что происходит при ремонтных работах вам поможет сэкономить сотни долларов.

2. Сделать «flip».

Флип — это быстрая инвестиция в недвижимость. Купил дешево, отремонтировал и тут же продал дороже. Как купить дешево — вопрос к риелтору. Это может быть:

— продажа по наследству:  наследнику не терпится получить деньги и наконец-то реализовать свои мечты;

— срочная продажа :сложная финансовая ситуация в семье, нечем платить за дом;

— продажа дома от банка : банк продает дом за его остаточную стоимость;

— новостройка на нулевом этапе :нет еще даже фундамента, только план будущего дома.

Главная ошибка при выборе объекта инвестирования это «Эмоциональная покупка». Если вы собираетесь и дальше инвестировать в недвижимость вам нужно иметь Инвесторское видение. Если вам очень понравился дом, но хозяин, наследник  или банк не уступает цену и вы понимаете, что цена хорошая, но не ниже рыночной, откажитесь от него и ищите дальше. Очень важно иметь значительную разницу между ценой покупки и рыночной ценой на дом. Если вы хотите разбогатеть на недвижимости, нужно забыть об эмоциях и только считать прибыль. Каждый риелтор вам скажет, чтоместоположение дома — это главный фактор для роста цен. Второе — это потенциал дома для будущей продажи. Правильно оценить потенциал дома вам поможет опытный риелтор. Также он подскажет вам, какие работы нужно сделать в доме, чтобы увеличить стоимость дома и на что бесполезно тратить деньги, если это не повысит его продажную цену. Это называется ошибкой узкого мышления или неспособностью оценить факторы ликвидности. Доверьтесь специалисту, это поможет вам сэкономить тысячи долларов.

3. Покупка 2-плекса, 3-плекса или 4-плекса

Постепенно, получив прибыль от продажи первой недвижимости, можно приступить к покупке второй и это может быть 2-плекс, 3-плекс или 4-плекс или еще один «флип». Считая прибыль от плексов, вы увидете, как мало чистой прибыли они приносят. Так почему же они так популярны? Причин несколько:

— иногда по разным причинам трудно получить ипотечный кредит от банка на первую покупку недвижимости. В этом случае покупается плекс, в котором собственник будет проживать, а аренда за сданные квартиры поможет выплачивать ипотеку;

— покупка плекса, как долгосрочное инвестирование. Когда вы платите банку за ипотеку, часть денег идет на выплату процентов, а другая часть на увеличение капитала — капитализацию. Эти деньги плюс разница между ценой покупки и продажи вам вернутся при продаже ;

— это может быть ваш пенсионный план. Когда ипотека будет выплачена, дом будет приносить чистую прибыль;

— одновременно инвестиция и уменьшение налогов. В доходном доме выгодно делать ремонт: этим вы повышаете стоимость дома и сможете декларировать ваши затраты на ремонт и этим уменьшать налог на прибыль. Также вы можете декларировать ваши затраты на школьные и городские таксы, проценты по ипотеке, затраты на бензин, обустройство и пр., и этим также уменьшать налоги;

— пожив какое-то время в плексе, вы сможете его перефинансировать его и купить отдельный дом для себя, заплатив 5% на первый взнос, и одновременно оставляя плекс, как источник дохода.

4. Покупка 5 квартирного дома и больше.

 

Это самая выгодная инвестиция и может быть как быстрой так и долгосрочной. Здесь может быть несколько стратегий:

— ничего не ремонтировать, собирать аренду с жильцов и ждать, пока дом вырастет в цене (минимум 3 года), затем продать и вложить деньги в более многоквартирный дом;

— через 5 лет перефинансировать дом и на полученные деньги купить еще один. Еще через 5 лет опять перефинансировать, но уже 2 дома и купить третий, и т. д.;

— конвертировать многоквартирный дом в кондоминиум и продать квартиры по отдельности как кондо,

— отремонтировать дом, повысить арендную плату и продать через год, чтобы купить другой, и т. д.

Здесь встает вопрос по оформлению покупки и по уплате налогов. Посоветуйтесь с бухгалтером, как лучше оформить дом: на вас, как на частное лицо или на имя вашей компании?

5. Коммерческая недвижимость.

 

Покупая здание с офисами или коммерческими помещениями, вы гарантированы на несколько лет, что ваш арендатор не уедет. Еще один плюс: обычно ремонт помещения делает ваш арендатор по своему вкусу и вам не нужно тратить на это деньги. Здесь нет «человеческого фактора» : меньше проблем по сбору денег и обслуживанию.

Нет времени или желания общаться с арендаторами? Есть специальные компании, которые этим занимаются и берут за это совсем недорого.

Мне приходится часто слышать « Не хочу быть должен, хочу побыстрее выплатить долг банку»! Если вы хотите стать богаче, инвестируя в недвижимость, нужно поменять стиль мышления. Появились свободные деньги? Купите еще один дом, а не замораживайте их, вкладывая в уже купленный дом. Недвижимость, купленная 2 года назад, выросла в цене? Возьмите под нее кредитную линию и купите еще один дом, и т. д. Пусть чужие деньги работают на вас, делая вас богаче. Это и есть инвестиции в недвижимость!

Лично я начала инвестировать в недвижимость 25 лет назад и не жалею об этом.

Есть вопросы-звоните.

_____________________

Ольга Успенская,
риелтор с 20 летним стажем,

Все о недвижимости в Канаде на
www.RussianRealtorMontreal.com