Вопросы из переписки с посетителями сайта Ольги Успенской.

Игорь: Является ли кризис в недвижимости удачным моментом для покупки дома? С одной стороны, хочется воспользоваться моментом, а с другой…купишь дом, а цены упадут.

— Из разных публикаций и из данных по статистике, в Квебеке нет кризиса на рынке недвижимости. Есть замедление рынка (цены растут медленнее и количество продаж уменьшилось), чего и пыталось добиться в течении последних 4 лет разными мерами канадское правительство. Цены на недвижимость, дома и квартиры в Монреале и в Квебеке настолько ниже, чем в остальных канадских провинциях, что инвесторы из Онтарио, Альберты и Британской Колумбии переключились на квебекский рынок и покупают здесь новостройки и доходные дома. Так что цены на недвижимость в Монреале продолжают расти, банковские проценты на ипотеку остаются низкими и покупка недвижимости остается одной из лучших инвестиций на сегодняшний день.

— С чего начинается покупка жилья?

— Как риэлтор, я советую всем начинать с банка, чтобы оценить свои финансовые возможности. Мне очень жаль покупателей, которым в последнюю минуту банк отказывает в ипотеке или не дает необходимую сумму. Начните с банка: подготовьте все необходимые финансовые документы, попросите в банке «заморозить» предлагаемые % на ипотеку на 90-120 дней и только тогда со спокойным сердцем, начинайте делать визиты в выбранные кондо или дома.

— Цены на дома в Монреале продолжают расти. Должен ли я продолжать копить деньги на 20% первого взноса, чтобы избежать страхования с SCHL или покупать дом с 5 % первого взноса?

— Я считаю, что лучше не ждать, когда у Вас накопится 20%, а покупать с 5% первого взноса и обязательной в этом случае страховкой SCHL. Например, Вы покупаете дом в пригороде Монреаля за 250,000$. Если вы платите 5% (12,500$), Ваши выплаты банку составляют 1222$ /месяц. Если Вы платите 20% (50,000$), то Вы будете платить 1000$/ месяц. Разница в 2664 /год, это немало. Но не забывайте, что если Вы даете 50,000$ на первый взнос, эти деньги будут заморожены, они не будут работать на Вас. Если у Вас есть 50,000$, лучше купите 2 дома!

— С чего лучше начать, покупая первое собственное жилье в Канаде и имея 250 000 $: с покупки кондо, дома или 2-плекса?

С точки зрения инвестиций в недвижимость, надо сначала купить 2-плекс. Почему? Покупая 2-плекс, в котором вы будете жить, вы платите первый взнос: 5% от стоимости. Через 2-3 года вы можете перефинансировать Ваш 2-плекс и на вырученные деньги купить недвийимость для себя : кондо или дом, за который вы имеете право опять заплатить только 5% первого взноса ,т.к. вы туда переедете. Если же вы сначала купили кондо или дом, а потом решили купить 2-плекс для дохода , вам придется заплатить первый взнос в размере 20% от стоимости 2-плекса. То же самое касается покупки 3-плекса или 4-плекса.

Мария: Я изучала систему купли-продажи недвижимости в Канаде, и я очень хорошо понимаю, что здесь происходит. Я не понимаю, зачем обращаться к риэлтору, который даже не несет юридической ответственности?

— Вы совершенно не правы, Мария, когда говорите, что риэлторы не несут юридической ответственности. Чтобы получить лицензию, мы изучали Гражданский Кодекс Квебека, сдавали экзамены по праву и закону Квебека, нас учили делать оценку домов, мы изучали, как строятся дома и пр. Курсы длятся 5 месяцев по 6 часов в день с постоянными тестами и экзаменами. Все сделки, совершенные с риэлтором, застрахованы, т.к. страхование профессиональной деятельности риэлтора в Квебеке обязательно, без этого не дают лицензию. Каждый год комиссия из нашей Ассоциации выборочно проверяет, как я вела сделку продажи того или иного дома. Если они находят ошибки в документах, они могут лишить меня лицензии. Каждый год я должна проходить обязательные курсы повышения квалификации, чтобы быть в курсе изменений в законах и на рынке недвижимости.

Мария: за что именно несут юридическую ответственность риэлторы в Квебеке?

— За все документы, которые мною заполнены и за ошибки при проведении сделки, которые приведут к денежному ущербу для моего клиента.

Ирина: Я бы хотела знать, как купить дом у банка?

— В принципе, Вы можете обзванивать сами все банки и узнавать про дома, отобранные банком у владельца. Я могу найти все дома от банков в нашей риэлтерской системе за 5 мин. Процедура покупки дома от банка отличается от покупки дома от собственника. Все банки требуют задаток и принимают решение по выбору покупателя от 10 дней до 30 дней, т.к. решение принимает не один человек, а группа людей. Все дома от банка продаются без гарантии на качество дома и на документы. Вам надо будет сделать за свой счет сертификат на землю и здание, в некоторых случаях необходимые тесты на состав земли, изоляцию дома и т.д., за что обычно платит владелец дома. В случае продажи дома банком, платит за все покупатель.

Сергей: Мои друзья сами «ходили» по разным сайтам и нашли себе дом. Как доверить риэлтору такую важную покупку? Он будет меня торопить с принятием решения и «давить» на меня.

— По моему опыту, покупатели смотрят как минимум 10 домов, чтобы быть морально готовыми сделать выбор. «Давить» на них нет смысла, будет обратный результат. Услуги риэлтора начинаются с поиска дома, затем он готовит все документы для оффера, и главное, торгуется с продавцом. Непонятно зачем покупать дом без риэлтора — профессионала, услуги которого бесплатны? Задача риэлтора со стороны продавца — продать дом своего клиента как можно дороже и только Ваш риэлтор сможет «надавить» на продавца, чтобы тот снизил цену.

— Скажите пожалуйста, а каким образом риэлтор может «надавить»?

— Я всегда делаю презентацию оффера лично, никогда не посылаю его по факсу. Я готовлюсь к презентации: готовлю статистику роста/ падения цен в данном районе, привожу примеры проданных и непроданных домов , хвалю моих покупателей и указываю на недостатки дома. По ходу презентации, смотрю на реакцию продавцов, сидящих напротив меня. Результат- никогда мои клиенты не получают отказ на свое предложение, а Продавцы не чувствуют себя оскорбленными за низкую цену в оффере.

Игорь: Я сначала попробую продать свой дом сам. Риэлтор хочет слишком много денег за его услуги при продаже дома.

— Я не понимаю людей, которым нравится «набивать шишки» у себя на голове только потому, чтобы кто-то не заработал денег. Не забывайте, что Продавец платит комиссию риэлтора из денег, которые риэлтор же ему и принесет. До этого момента, риэлтор тратит свои деньги и время, чтобы найти покупателя и продать дом. Продавая и покупая без риелтора, люди подвергают себя риску и стрессу, а стресс -это источник всех болезней. Так что каждый выбирает то, что ему больше нравится. 80% сделок в Квебеке проходят через риэлторов. Такую важную сделку в жизни, как покупка или продажа недвижимости, канадцы доверяют осуществить риэлтору, профессионалу, который будет всегда рядом и будет защищать их права на протяжении всей сделки и даже после. Можно найти другие способы сэкономить, но не на доме, который у Вас один и является главной составляющей Вашего благополучия.

_____________________

Ольга Успенская,
риелтор с 20 летним стажем,

Все о недвижимости в Канаде на
www.RussianRealtorMontreal.com