Деловой Монреаль – Новости Канады и Монреаля Монреаль, Квебек, Канада: новости, бизнес-каталог, реклама, объявления
Но это не железный закон. Те же владельцы, если бы они сдавали свои дома в аренду, могли бы быть еще богаче. Стефан Дежарден отмечает, что бэби-бумеры, которые купили свой дом за 50 000 долларов в 1960-х годах и недавно продали его более чем за 1,0 миллиона долларов, считают, что они выиграли джекпот. – Иллюзия, – бросил он. Джекпот они бы выиграли, если бы вложили свои деньги в финансовые рынки».
Он приводит пример РБК Global Asset Management инвестиций в размере 250 000 долларов США во взаимный фонд или ETF, отслеживающий индекс TSX, в период с 1993 по 2017 год. Такие инвестиции принесли бы 9% прибыли по сравнению с 4,7% для дома аналогичной стоимости в районе Монреаля. “Четверть века спустя, – отмечает автор, – ваши инвестиции в рынок составили 2 608 610 долларов против 937 722 долларов за ваш дом».
«На многих рынках лучше арендовать”, – соглашается Спенсер Локк, директор Центра исследований пенсионной политики Morningstar в Чикаго. “Раньше,-продолжает он, – владение жильем составляло в два-три раза больше вашего дохода, но сегодня это в пять-шесть раз больше. Для многих людей гораздо разумнее арендовать”.
Сдайте свое жилье в аренду, купите недвижимость в доверительном управлении
Финансовая логика покупки дома ускользает от Джоша Варгезе, консультанта, члена совета директоров и бывшего портфельного управляющего в CI Global Assets. «Вам лучше приобрести инвестиционный фонд недвижимости (REIT) квартир, доходность которого обычно выше, чем на рынке кондоминиумов. Однако большинство финансовых аналитиков сочли бы нерациональным вкладывать все свое состояние в один REIT. Но по какой-то неясной причине вполне приемлемо сделать это для одной недвижимости с огромным кредитным плечом».
Мы часто сравниваем ипотеку с арендной платой, учитывая, что с арендной платой вы выбрасываете в окно деньги, которые было бы лучше вложить в ипотеку. Такое уравнение скрывает ряд скрытых и сложных переменных. Проще говоря, «ваша арендная плата-это максимальная сумма, которую вы платите за жилье, а ваша ипотека-это минимальная сумма, которую вы платите», – объясняет Стефан Дежарден.
Эта идея охватывает бесчисленные расходы, связанные с домовладением. Во-первых, это единовременные инспекционные и нотариальные сборы, сборы за перевод, налоги с продаж (на новую недвижимость), расходы на переезд и расходы, связанные с покупкой новой мебели. Далее следуют текущие расходы: ипотека, налоги, страхование, садоводство, ремонт и реконструкция.
По состоянию на август 2023 года средняя арендная плата за квартиру с 3 ½ комнатами в районе Монреаля составляла 1587 долларов; в то время как средний дом в пригороде Монреаля Лонгей в то же время стоил 522 250 долларов, что составляет ежемесячные расходы в размере 3394 долларов, включая ипотеку под 5% и ипотечный кредит. муниципальные налоги. Разница в 1807 долларов между двумя ежемесячными платежами (3394-1587 долларов) составляет 21 684 доллара в год. «Это большие деньги, которые вы можете инвестировать в рынки», – резюмирует Стефан Дежарден.
Через 25 лет дом будет стоить 1 093 500 долларов при условии годовой совокупной доходности в 3%. Но это очень щедрый и маловероятный доход. Аналитики Pwl Capital Бенджамин Феликс и Раймонд Керцерхо подсчитали в исследовании, проведенном в 2022 году, что за 20 лет годовая доходность дома после инфляции, налогов и затрат на ремонт была ближе к 1%. Для сравнения, доходность в размере 1807 долларов в месяц в течение 25 лет в обычном взаимном фонде, приносящем 5% годовых, составила бы 1 133 901 доллар.
Конечно, разница между стоимостью дома и стоимостью инвестиций составляет всего 40 401 доллар. Но это через 25 лет. По прошествии 40 лет разница значительно возрастет. И, конечно же, это сэкономленное время, предсказуемость и избавление от забот, если вы предоставите домовладельцу возможность позаботиться о вопросах технического обслуживания.
Остается один фундаментальный вопрос: будет ли средний арендатор в Монреале с арендной платой в 1587 долларов откладывать и инвестировать 1807 долларов в месяц? Во-первых, если в его бюджете указано, что чистый положительный баланс составляет 1807 долларов, согласится ли он на арендную плату в размере 1507 долларов? Почему бы не сделать спонтанный выбор в пользу улучшения своего жилья? Добро пожаловать в динамичные области поведенческих финансов и жизненного выбора.
По всей финансовой логике аренда перевешивает покупку. Но к этому следует добавить эмоциональные и ценностные соображения. Владение недвижимостью сопровождается чувством автономии, безопасности, стабильности и престижа. С другой стороны, быть арендатором не лишено преимуществ: большая мобильность, меньшая ответственность и близость к городской жизни для многих жителей квартир и кондоминиумов.
Остается вопрос: будет ли арендатор экономить 1807 долларов в месяц, если его арендная плата составит 1587 долларов? «Очень немногие обладают необходимой дисциплиной, чтобы противостоять соблазнам потребительства и экономить разницу между их арендной платой и гипотетической», – отмечает Стефан Дежарден.
Стефан Дежарден признает, что покупка дома может быть не совсем логичной с финансовой точки зрения, но она по-прежнему полезна с поведенческой точки зрения. Жилье – это форма обязательных сбережений. Вы создаете для себя финансовое богатство, которое в то же время дает вам крышу над головой.
Какими бы ни были предпочтения каждого в отношении образа жизни, никогда не следует упускать из виду фундаментальный императив составления бюджета. «Если ипотечный кредит (и все связанные с ним дополнительные расходы) сказываются на вашем доходе, лучше арендовать», – настаивает Спенсер лук. «Что, если вы потеряете работу или столкнетесь с большими непредвиденными расходами? Прежде всего, если вы действительно думаете, что сможете сэкономить, арендуйте. Если нет, покупайте. Просто будьте осторожны, чтобы ваш бюджет не ограничивал вас”»
Facebook I Instagram I Linkedin
Подписывайтесь на наш Telegram-канал, чтобы всегда оставаться в курсе событий.
