Деловой Монреаль – Новости Канады и Монреаля Монреаль, Квебек, Канада: новости, бизнес-каталог, реклама, объявления
23 сентября репортеры Рашель Янглай и Эрика Алини ответили на вопросы читателей о влиянии новых правил ипотечного кредитования в Канаде на предложение жилья, инфляцию, рынок аренды и молодых покупателей, которые выходят на рынок недвижимости.
Начиная с 15 декабря, максимальная цена застрахованных ипотечных кредитов составит 1,5 миллиона долларов, а не 1 миллион долларов. Покупателям жилья, впервые приобретающим жилье, будет разрешено оформить застрахованную ипотеку с 30-летней амортизацией для всех типов домов. И еще большему числу покупателей будет разрешено взять застрахованную ипотеку с 30-летней амортизацией на дом, находящийся на стадии строительства. Не все инвесторы имеют на это право.
Правила направлены на то, чтобы сделать покупку жилья более доступной для молодых канадцев, и уже привлекли множество потенциальных покупателей, заинтересованных в том, чтобы узнать, смогут ли они сэкономить деньги на покупке жилья.
Вот некоторые основные моменты из вопросов и ответов. Вопросы и ответы были отредактированы для большей ясности.
Какие молодые люди могут позволить себе ипотечные кредиты стоимостью в миллион долларов? Являются ли новые правила просто “игрой в прятки” или это возможность для молодых канадцев?
Рашель Янглай: Не многие молодые канадцы-индивидуалисты смогут позволить себе ипотеку стоимостью в 1 миллион долларов. Банки и другие кредиторы, как правило, предоставляют займы, в четыре раза превышающие ваш доход. Это означает, что вам потребуется доход семьи в размере примерно 250 000 долларов в год, чтобы претендовать на получение ипотеки в этом диапазоне.
Но я не думаю, что новые правила – это просто “обман зрения”. 30-летняя амортизация может повлиять на размер вашего ежемесячного платежа по ипотеке. Всем покупателям жилья, впервые приобретающим жилье, будет разрешено оформить застрахованную ипотеку с 30-летней амортизацией, начиная с 15 декабря. Некоторые кредиторы подсчитали, что ваши ежемесячные платежи по ипотеке могут быть примерно на 10% ниже при 30-летней амортизации по сравнению с 25-летней, если цена покупки будет ближе к средняя цена жилья в стране составляет 650 000 долларов.
Но имейте в виду, что если вы возьмете ипотеку на 30 лет, то в целом будете платить больше процентов по сравнению с ипотекой на 25 лет. В принципе, 30-летняя амортизация немного облегчила бы выплату ежемесячных платежей, но вы бы дольше удерживали свой долг и выплачивали бы больше процентов в целом.
Многие читатели Globe выразили обеспокоенность тем, что новые правила приведут к росту цен на жилье и сделают его более недоступным. Как будет выглядеть это воздействие?
Эрика Алини: Это широко распространенная и обоснованная проблема. Моя коллега Рашель Янглай (Rachelle Younglai) рассказала о том, что агенты по недвижимости и ипотечные брокеры говорят, что, как только было объявлено о новых правилах, их сразу же завалили запросами от потенциальных покупателей. Можно с уверенностью сказать, что новые правила – наряду со снижением процентных ставок – приведут к увеличению объемов продаж по всей стране.
Но что это будет означать для цен на жилье, не так ясно. Один экономист, с которым я беседовал, сказал, что он ожидает более быстрого роста цен на рынках, которые и без того достаточно сильны, таких как Калгари, Галифакс и Монктон. В Ванкувере и Торонто он ожидал более умеренного влияния на цены, особенно в первой половине года.
Имейте в виду, что в Торонто особенно много непроданных квартир, что, по словам экономиста, должно помочь снизить давление на цены. Еще одним фактором, который может смягчить новый рост цен на жилье, является рост безработицы и ослабление рынка труда в целом. Несмотря на более низкие ставки и более мягкие правила выдачи ипотечных кредитов, опасения по поводу сохранности работы могут удерживать некоторых покупателей в стороне.
Почему покупатели должны быть заинтересованы в ипотеке сроком на 30 лет, если это увеличивает их долг?
Алини: Новые правила, по сути, представляют собой компромисс для покупателей: выйти на рынок жилья с меньшим первоначальным взносом и/или меньшими ежемесячными платежами, но (вероятно) платить больше процентов в течение срока действия ипотеки. Некоторые покупатели, которые в настоящее время сталкиваются с непомерной арендной платой за жилье, которое не удовлетворяет их долгосрочным потребностям, или которые по действующим правилам могли бы купить только кондоминиум, но предпочли бы купить таунхаус, двухквартирный или отдельно стоящий дом, могут счесть это приемлемым компромиссом.
Также имейте в виду, что покупатели всегда могут более активно выплачивать ипотеку, если их финансовое положение улучшится, и, следовательно, сэкономить на процентах. Если вы оформили ипотеку на 30 лет, это не значит, что вам потребуется 30 лет, чтобы погасить ее.
Решение других жилищных проблем Канады
Многие читатели Globe отметили, что в Канаде существует проблема с “предложением” жилья и не такая серьезная проблема со “спросом”. Будут ли эти новые правила решать проблемы с предложением?
Янглай: Новые правила не касаются вопросов снабжения. Новые правила в основном поддерживают спрос, поскольку: А) позволяют покупателям жилья, впервые приобретающим жилье, продлить срок действия ипотеки на 30 лет вместо 25 лет; и Б) позволяют покупателям жилья вносить меньший депозит за дом на сумму до 1,5 миллионов долларов. Федеральное правительство также заявило, что все больше покупателей имеют право получить ипотечный кредит на 30 лет на покупку готового к строительству жилья или еще не построенного жилья. Это может способствовать увеличению спроса на готовое к строительству жилье, а это означает, что в конечном итоге будет построено больше домов.
Но в настоящее время многие застройщики уже требуют, чтобы покупатели вносили 20-процентный первоначальный взнос за готовое к строительству жилье, а при внесении 20-процентного взноса вам не нужна ипотечная страховка, и вы уже имеете право на получение ипотеки сроком на 30 лет. Эта ипотека может помочь застройщикам продать оставшуюся часть своего имущества, поскольку строительство близится к завершению, но в целом эта политика не окажет существенного влияния на новое предложение.
Могут ли канадцы ожидать изменений на рынке аренды в результате введения новых правил ипотеки?
Янглай: Это может оказать влияние на рынок аренды, если новая ипотечная политика побудит больше арендаторов выходить на рынок недвижимости и покупать недвижимость для проживания. Если это произойдет, это может высвободить арендуемые помещения и снизить спрос на аренду. Но в то же время существует множество других факторов, которые могут поддерживать спрос на аренду на стабильном уровне. Одна из них заключается в том, что население Канады продолжает расти в основном за счет иммиграции, и вновь прибывшим нужно жилье.
Последствия для экономики Канады в целом
Как новые правила ипотечного кредитования повлияют на инфляцию в будущем?
Алини: Есть опасения, что новые правила – наряду со снижением процентных ставок – могут снова разжечь пожар на рынке жилья. Значительный и повсеместный рост цен на жилье, в свою очередь, может оказать повышательное давление на инфляцию, поскольку стоимость жилья является частью индекса потребительских цен. В то же время ставки по ипотечным кредитам также влияют на индекс потребительских цен, и тот факт, что ставки снижаются, помогает уменьшить давление на инфляцию.
Чтобы было понятно, многие нынешние домовладельцы, которые обеспечили исключительно низкие процентные ставки в 2020 и 2021 годах, по-прежнему будут продлевать свои ипотечные кредиты в этом году и в 2025 году по более высоким ставкам, что увеличивает стоимость жилья. Но поскольку ставки по новым ипотечным кредитам снижаются, эти домовладельцы, скорее всего, не столкнутся с таким серьезным финансовым шоком при продлении, как первоначально опасались экономисты. В целом, аналитики не выражают особого беспокойства по поводу влияния новых правил выдачи ипотечных кредитов на инфляцию.
Как вы относитесь к рынку жилья?
Как будет выглядеть процент первоначального взноса по ипотечным кредитам стоимостью свыше 1 миллиона долларов? И известно ли нам, когда страховщики и кредиторы получат больше информации о том, как это будет реализовано?
Янглай: В настоящее время мы не знаем, каковы будут новые процентные требования к первоначальному взносу для получения застрахованной ипотеки на дом стоимостью от 1 до 1,5 миллионов долларов. Когда федеральный департамент финансов делал заявление на прошлой неделе, они сказали, что новые правила вступят в силу через несколько недель, то есть до 15 декабря, когда они вступят в силу. Исходя из этих формулировок, я бы предположил, что требования о первоначальном взносе могут быть доступны к середине октября.
Видят ли авторитетные экономисты в этом позитив для канадцев, принадлежащих к низшему и среднему классу?
Алини: Нет сомнений в том, что правила в том виде, в каком они были представлены на данный момент, позволят заемщикам брать на себя более крупные ипотечные долги и выплачивать их в течение более длительного периода времени. Это означает, что покупатели жилья также будут нести более высокие процентные расходы по этому долгу.
Тем не менее, правила также помогут сократить выплаты по ипотеке для покупателей жилья и/или позволят им приобрести жилье для начинающих с меньшим первоначальным взносом. Некоторые люди могут согласиться с таким компромиссом в целом. И, по крайней мере, один известный мне экономист утверждает, что, оживив продажи жилья, эти правила также помогут оживить жилищное строительство, особенно в Торонто, где оно резко сократилось, что должно помочь повысить доступность жилья в долгосрочной перспективе.
Facebook I Instagram I Linkedin
Подписывайтесь на наш Telegram-канал, чтобы всегда оставаться в курсе событий.
