Кстати, если хотите, погасите ее досрочно: не бойтесь больших штрафов.
И если процентные ставки резко упадут, вы сможете рефинансировать этот кредит, чтобы воспользоваться преимуществами более низких ежемесячных платежей!
Это (в самых общих чертах) объясняет, как работает большинство ипотечных кредитов в Соединенных Штатах.
И федеральное правительство только что дало понять, что ему интересно перенести эту модель в Канаду.
В осеннем экономическом отчете, представленном в понедельник, содержалась краткая ссылка на идею сделать долгосрочные ипотечные кредиты более доступными в Канаде.
В разделе, посвященном “снижению стоимости домовладения”, Оттава заявила, что “изучает барьеры” для предоставления ипотечных кредитов сроком до 30 лет — способ предложить заемщикам больше возможностей. В настоящее время федеральное правительство планирует начать консультации по изучению возможности внедрения этих долгосрочных вариантов на ипотечный рынок.
Но эксперты сообщают Global News, что эта модель пока уникальна для рынка жилья США — некоторые называют ее “монстром Франкенштейна” в виде ипотеки — и предупреждают, что внедрение такого продукта в Канаде будет непростой задачей.
Кроме того, некоторые говорят, что эти изменения, возможно, не сделают рынок жилья более доступным для потенциальных покупателей.
“Большинство заемщиков с фиксированной процентной ставкой заявляют, что хотят получить ипотеку в американском стиле… пока они не увидят цену”, – написал в электронном письме Роберт Маклистер, ипотечный стратег из MortgageLogic.news. Чем отличаются ипотечные рынки Канады и США?
Возможно, вы уже знакомы со структурой канадских ипотечных кредитов, но вот ее краткое описание.
Когда покупатель жилья подает заявку на ипотеку, обычно он берет кредит, который подлежит возврату — или амортизации — в течение 25 лет, хотя Оттава недавно внесла изменения, делающие 30-летнюю амортизацию более доступной. В течение этого 25- или 30-летнего периода ипотека предоставляется на разные сроки. Канадские домовладельцы часто берут ипотеку с фиксированной процентной ставкой на пять лет или менее. По истечении этих пяти лет процентная ставка изменится в зависимости от рыночных условий на момент продления, и срок будет начинаться заново до тех пор, пока домовладелец полностью не погасит кредит или не расторгнет ипотечный договор. Существуют также различные варианты, при которых процентная ставка колеблется непосредственно после принятия Банком Канады решения о повышении или снижении стоимости займа. В них также установлены условия, которые обычно продлеваются через несколько лет.
Но, как было описано выше, в США самым популярным вариантом ипотеки на сегодняшний день является ипотека с фиксированной ставкой на 30 лет: одна процентная ставка на всю сумму кредита. Домовладельцы все еще могут рефинансировать, если процентные ставки снизятся, и они готовы платить комиссию, чтобы воспользоваться преимуществами более низких ежемесячных платежей, но обычно нет необходимости пересматривать условия с кредитором в течение срока действия ипотеки.
Это, кстати, одна из главных причин того, что циклы повышения процентных ставок, подобные тем, через которые прошли Канада и США в последние годы, оказывают большее влияние на канадские домохозяйства, поскольку они чаще продлевают условия ипотеки в новых условиях и приспосабливаются к более высоким платежам. В США также существуют варианты с регулируемой процентной ставкой, которые называются ипотечными кредитами с регулируемой процентной ставкой. Процентная ставка по ним будет ежегодно корректироваться в течение оставшегося срока действия кредита, иногда после первоначального фиксированного периода. В США большинство ипотечных кредитов также полностью открыты, что упрощает досрочное погашение без штрафных санкций. В Канаде, однако, большинство ипотечных кредитов являются закрытыми и фиксированными с установленными условиями, по которым вы можете ускорить выплаты, и, как правило, с более низкими процентными ставками.
Кстати, о штрафах: из-за того, как устроена финансовая система Канады, Маклистер отметил, что кредиторы могут взимать штрафы в размере до трехмесячных процентов только в том случае, если ипотека будет расторгнута досрочно по истечении первых пяти лет.
“Если бы не изменения в канадском законе о процентных ставках, кредиторы учитывали бы риск внесения предоплаты заемщиком в процентную ставку”, – сказал он, тем самым удорожая ипотечные кредиты сроком более пяти лет.
И не будем забегать слишком далеко вперед, но отказ от этой более дорогой ипотеки в течение первых пяти лет также обойдется домовладельцу довольно дорого.
“Для людей, которые досрочно расторгнут 30-летние ипотечные кредиты с фиксированным сроком погашения до истечения пяти лет, будут предусмотрены суровые штрафы, учитывая разницу в процентных ставках”, – сказал Маклистер.
Почему США могут предлагать эти 30-летние ипотечные кредиты?
Хорошо, мы постараемся свести использование жаргона к минимуму, но придерживайтесь нас. Если вы являетесь кредитором и предлагаете единовременный заем с одинаковой процентной ставкой на 30 лет, есть много причин, по которым это, возможно, не самое удачное деловое решение. За 30 лет многое может измениться, и если процентные ставки центрального банка вырастут, а ваш заемщик все еще будет платить по более низкой ставке по ипотечным кредитам, вы, по сути, потеряете деньги.
Не говоря уже о том, что существует риск того, что у человека, которому вы даете взаймы, сильно изменятся жизненные обстоятельства, например, произойдет увольнение, что повлияет на его платежеспособность.
Шубха Дасгупта, генеральный директор Pineapple Mortgage, объясняет Global News, что к долгосрочным ипотечным кредитам применяется “премия за риск”, учитывающая эти неизвестные факторы на момент предоставления кредита.
Ставки по ипотечным кредитам в США действительно обычно выше, чем в Канаде — по состоянию на утро среды типичная ставка по ипотечным кредитам, предлагаемая в США, составляла около 6,6%, в то время как канадские продукты с фиксированной ставкой находятся в диапазоне от средних до низких четырех процентов.
Но чтобы учесть все эти риски в 30-летнем продукте, ставки в США действительно должны быть астрономически выше. Здесь мы подходим к ключевому различию двух ипотечных рынков, которое позволяет американским банкам предлагать доступные ипотечные кредиты сроком на 30 лет: Fannie Mae и Freddie Mac, двум государственным организациям, которые играют важную роль в поддержании рынка жилья к югу от границы. Эти две спонсируемые правительством организации скупают ипотечные кредиты у кредиторов, объединяют их и продают на финансовых рынках в качестве ценных бумаг, обеспеченных ипотекой.
Дасгупта объясняет, что это высвобождает капитал для банков, которые могут выдавать больше кредитов или финансировать другие операции, в то же время предлагая американским покупателям жилья дорогостоящий кредит сроком на 30 лет.
Эта система лежала в основе функционирования американской жилищной системы со времен Великой депрессии и является причиной того, что большинство домовладельцев в США могут получить доступ к гораздо более длительным срокам ипотеки, чем в других странах мира.
В Канаде нет подобной системы, которая обеспечивала бы ликвидность банкам, выдающим ипотечные кредиты, поэтому канадским кредиторам приходится защищать свои инвестиции, пересматривая условия кредита по прошествии нескольких лет.
Подойдет ли канадцам ипотека сроком на 30 лет?
По словам Дасгупты, для того чтобы предлагать ипотечные кредиты сроком до 30 лет без государственной поддержки, подобной американской, канадские кредиторы были бы вынуждены устанавливать чрезвычайно высокие процентные ставки. “К этим более длительным срокам должна быть привязана какая-то надбавка к ставке, чтобы иметь возможность хеджировать риск изменения процентных ставок в течение этого периода времени”, – говорит Дасгупта. “Таким образом, для канадцев это, по сути, обходится дороже”.
Он добавляет, что, если бы даже рассматривались варианты ипотеки сроком на 30 лет, Канадской ипотечной и жилищной корпорации и другим страховщикам, вероятно, пришлось бы сыграть большую роль в снижении риска для кредиторов, предлагающих столь длительный срок.
“Это было бы просто очень рискованно для их портфелей”, – говорит он.
Когда речь заходит о выплатах по ипотечным кредитам в Канаде, всегда приходится идти на компромисс между стабильностью и затратами. Это одна из причин, по которой пятилетняя ипотека с фиксированной процентной ставкой так популярна в Канаде, поскольку исторически сложилось так, что она обеспечивает спокойствие по приемлемой цене. Маклистер сказал, что канадским банкам “Большой шестерки” придется взять на себя часть расходов по внедрению модели в американском стиле по всей стране, и он задался вопросом, насколько они смогут продвинуться вперед в условиях неопределенного потребительского спроса на долгосрочные ипотечные кредиты. “Я бы не ожидал значительного роста по одной простой причине: ставки по 30-летним контрактам будут существенно выше, чем ваши обычные фиксированные пятилетние контракты”, – сказал он. – И если политики не решат проблему штрафных санкций, это еще больше сократит потенциальный рынок”.
В то время как ипотечный рынок США кажется более благоприятным для потребителя как с точки зрения долгосрочной стабильности, так и гибкости, которую обеспечивают открытые ипотечные кредиты сроком на 30 лет, Дасгупта утверждает, что канадцы выигрывают от ряда более коротких сроков с более приемлемыми процентными ставками.
По его словам, это позволяет домовладельцам с большей легкостью воспользоваться преимуществами позитивных изменений на рынке, не сталкиваясь с трудностями полного рефинансирования ипотеки.
Продление кредита каждые несколько лет дает кредиторам возможность убедиться, что кредит заемщика по-прежнему соответствует условиям займа, или внести необходимые коррективы, а также дает канадцам уверенность в том, что, хотя хорошие времена с низкими ставками могут наступить не навсегда, плохие времена, надеюсь, тоже не продлятся долго.
“Я определенно считаю, что наличие (этой системы) выгодно как для потребителя, так и для отрасли в целом”, – говорит он.
Обратите внимание на следующее предложение:
Отличная квартира по цене 2021 года. Самый долгожданный жилой проект в Lasalle – “FLEMING“. Рядом с парком Ангриньон транспортом, всеми магазинами. Смелая архитектура, исключительный дизайн, высококачественные материалы и тщательная отделка. Зона отдыха, тренажерный зал, комната для йоги, терраса на крыше с бассейном и барбекю, общее рабочее пространство, два внутренних гаража и кладовая. 2 спальни, 2 ванные комнаты, окна выходят на запад, замечательный вид с 9-го этажа. Вся бытовая техника включена в стоимость. Высота потолков – 9 футов. Гранитные столешницы. Большая гардеробная.
Подробности здесь: https://lev-golberg.c21.ca/en/listings/montreal/montreal-lasalle/a-vendre/25811981/
Facebook I Instagram I Linkedin
Подписывайтесь на наш Telegram-канал, чтобы всегда оставаться в курсе событий.