Деловой Монреаль – Новости Канады и Монреаля Монреаль, Квебек, Канада: новости, бизнес-каталог, реклама, объявления
1. Правда ли, что сумма неустойки почти всегда эквивалентна сумме потенциальной экономии?
Да, расчет неустойки обычно производится для того, чтобы отбить у людей желание разрывать кредитный договор, – говорит Женевьева Ауде-Ганьон, ипотечный брокер компании Hypotheca. Все было просчитано».
Патрик Дюмонд, ипотечный брокер Multi-Prêts, добавляет: «Если клиент хочет воспользоваться снижением ставки на эквивалентный срок, то обычно это более или менее оправданно. Для клиента, у которого осталось два года до окончания контракта и который хочет получить текущий двухлетний срок, экономия будет сведена на нет. Но могут быть и исключения, поэтому стоит проверить.
2. Сохраняются ли преимущества в определенных ситуациях?
«В данный момент мы находимся в особой ситуации, когда люди могут сэкономить, – говорит Женевьева Ауде-Ганьон.
Вопреки тому, что вы можете подумать, это не из-за большого разрыва в ставках между пиком в 2023 году и сегодняшним днем, – объясняет брокер Hypotheca.
«Мы находимся на кривой, которая немного отличается от стандартной. Краткосрочные ставки дороже долгосрочных. Обычно все происходит наоборот. Такая ситуация влияет на штрафы, которые в итоге платят клиенты.
«В итоге мы получаем штраф в размере трехмесячных процентов, что дешевле, чем штраф, рассчитанный с учетом разницы в ставках. Так происходит сейчас с большинством кредитов, которые были взяты по ставкам, немного превышающим сегодняшние».
Однако есть и другая причина, по которой клиенты хотят воспользоваться снижением ставки, говорит ипотечный брокер Multi-Prêts. «Помимо экономики, клиенты звонят нам, потому что они запыхались и хотят узнать, что можно сделать, чтобы уменьшить свои ежемесячные обязательства. И тогда, в некоторых случаях, разрыв ипотеки может стоить того».
Дюмонд приводит в пример клиента, который хотел бы иметь более длительный срок, например пять лет, что в настоящее время дешевле, чем двухлетние сроки. «Недавнее падение процентных ставок может позволить ему получить выгоду от экономии на процентах в течение следующих двух лет, а затем получить более низкий ежемесячный платеж», – говорит он.
3. Как будет рассчитываться мой штраф?
Штрафы зависят от того, является ли ставка фиксированной или переменной.
При переменной ставке штраф всегда составляет три месяца.
При фиксированной ставке кредитор выбирает большую из трехмесячных процентов по вашему текущему кредиту или так называемую разницу в процентных ставках. Это разница между процентной ставкой, указанной при подписании договора, и процентной ставкой, которая начисляется в настоящее время.
Это связано с тем, что ваша ставка могла быть снижена. Для расчетов кредитная организация берет ту ставку, которая была указана на момент подписания ипотечного договора.
Например, кредитор на пятилетний срок разместил ставку 6,79 % и предложит клиенту ставку 4,64 %, – объясняет Патрик Дюмонд. Другой кредитор предложит ту же ставку в 4,64 %, но при размещенной ставке в 6,49 %. Это означает, что, поскольку скидка на процентную ставку выше, расчет неустойки впоследствии будет выше».
Ставки, указанные на сайтах кредиторов, уже включают скидку.
4. На какой размер штрафа я могу рассчитывать?
Штрафы обычно выше у традиционных кредиторов, – отмечает Патрик Дюмонд. Именно поэтому в последние годы стали популярны виртуальные кредиторы, главным образом из-за их преимущества в расчете штрафа».
Есть разные моменты, которые нужно учитывать, – говорит Женевьева Ауде-Ганьон. Это зависит от оставшегося времени, суммы ипотечного кредита клиента и учреждения, в котором он находится».
«Давайте сравним два кредита под 6%, но с разными остатками. Владелец жилья с кредитом в $500 000 будет иметь штраф в размере $7500, а владелец жилья с кредитом в $100 000 – $1500».
5. Что нужно проверить, прежде чем решиться на разрыв ипотеки?
Оба эксперта советуют для начала связаться с финансовым учреждением и выяснить, каков будет размер штрафа.
«Прежде чем заходить слишком далеко, важно проконсультироваться с экспертом, чтобы понять, стоит ли это делать, потому что в зависимости от конкретного дела, от конкретного клиента и от конкретного кредитора штрафы могут быть совершенно разными, – говорит Патрик Дюмонд.
Все зависит от конкретного случая, и сегодня штраф может быть основан на трех месяцах, а завтра, если ставка изменится, изменится и штраф», – говорит Женевьева Ауде-Ганьон.
Клиенты, которые выполняли упражнение три месяца назад, должны будут снова запросить у своего финансового учреждения сегодняшнюю сумму штрафа, чтобы убедиться, что мы работаем с правильными данными».
6. Есть ли другие расходы, которые необходимо учитывать?
Плата за оценку недвижимости и нотариальные расходы.
Это все математика, – говорит Женевьева Ауде-Ганьон. Некоторые учреждения выплачивают эти сборы клиентам, но мы все равно учитываем их при расчете, чтобы убедиться, что у клиентов есть вся необходимая информация для принятия решения».
Несмотря на нотариальные сборы, в некоторых случаях все же стоит разорвать договор, – говорит Патрик Дюмон. И иногда это происходит не сегодня. Иногда это произойдет через несколько месяцев».
Женевьева Ауде-Ганьон считает, что для того, чтобы разрыв контракта был оправдан, разница в ставках должна составлять от 0,75 % до 1 %.
7. Если вы взяли ипотечный кредит в ноябре 2023 года на пять лет под 6,47 % и хотите разорвать его, чтобы получить текущую ставку 4,69 %, стоит ли это делать?
Женевьева Ауде-Ганьон провела расчеты для кредита в 500 000 долларов и для другого кредита в 400 000 долларов.
В первом случае штраф составляет 7 952 доллара, а нотариальные расходы – 1 500 долларов. Хотя экономия на процентах составляет 33 797 долларов, фактическая экономия – 24 345 долларов.
Для кредита в 400 000 долларов брокер учел нотариальные расходы в размере 1500 долларов и штраф в размере 6 361 доллара. Она получила 27 037 долларов в виде экономии на процентах и 19 176 долларов в виде фактической экономии.
В этих конкретных случаях, я думаю, стоит это сделать, – говорит она.
Однако решение о том, стоит ли расставаться с ипотекой, всегда остается за клиентом, потому что не все люди имеют одинаковые ценности. Для некоторых людей экономия в 3 000 долларов будет достаточна, чтобы изменить ситуацию.Другие скажут: «Если мне придется снова идти к нотариусу и проходить весь этот процесс, я лучше останусь на месте».
Facebook I Instagram I Linkedin
Подписывайтесь на наш Telegram-канал, чтобы всегда оставаться в курсе событий.
