Недвижимость: чего ожидать в долгосрочной перспективе?

На бурлящем рынке недвижимости, таком, каким он был в прошлом году, мы часто фокусируемся на краткосрочной перспективе и забываем о долгосрочных тенденциях.

Рынок недвижимости всегда был циклическим и останется таким. Цена может быстро подскочить в течение нескольких лет, затем предложения корректируют ее, домохозяйства достигают максимальной платежеспособности, и происходит спад. В течение этого периода цены могут иногда падать, застаиваться или скромно расти.

Вот почему всегда интересно иметь долгосрочное видение рынка. Как только пандемическое безумие пройдет, каковы будут основные тенденции в течение следующих 10 лет для рынка недвижимости Квебека ? Попытаемся предположить.

Первым важным аспектом является процентная ставка. Домохозяйства обычно рассчитывают сумму, которую они могут выделить на свой ипотечный платеж каждый месяц, чтобы определить свой бюджет на покупку недвижимости. Таким образом, с более низкими процентными ставками, люди могут приобрести более дорогие дома и квартиры. За последние 30 лет процентные ставки, несмотря на некоторые кратковременные подъемы, в целом снизились.

Таким образом, значительная часть роста цен в последние десятилетия связана со снижением процентных ставок. Однако это не может быть движущей силой роста в ближайшие 10 лет, учитывая нынешние низкие темпы. А может ли это быть тормозом ? Возможно, но не обязательно.

Процентные ставки, как ожидается, будут расти по мере того, как экономика восстановит свой потенциал, однако, поскольку задолженность домашних хозяйств и правительств высока, чрезмерный рост может привести к краху. Поэтому, хотя и несколько более ограничительная, чем в настоящее время, денежно-кредитная политика Канады и США, как ожидается, будет оставаться достаточно мягкой в течение следующих нескольких лет. В итоге процентные ставки, как ожидается, окажут негативное, но, вероятно, скромное влияние на рынок недвижимости в ближайшие несколько лет, что будет контрастировать с последними десятилетиями.

Рост чистых доходов приводит к росту цен на недвижимость. Эти повышения могут быть вызваны изменениями в налоговых ставках, государственной помощи и заработной плате. С прогнозируемым дефицитом рабочей силы заработная плата домашних хозяйств может расти немного быстрее в ближайшие несколько лет, чем в предыдущее десятилетие, что может способствовать росту цен на недвижимость.

С другой стороны, меры государственной помощи, которые способствовали резкому росту доходов в 2020 и 2021 годах, тихо снижаются, что ограничит рост доходов квебекцев в следующем году. Короче говоря, рост заработной платы, как ожидается, позволит увеличить доходы в течение следующего десятилетия, что будет продолжать способствовать росту цен на недвижимость, как это было в прошлом.

Рост населения приведет к увеличению спроса на жилье в будущем, однако влияние может варьироваться в зависимости от региона и типа той недвижимости, на которую нацелены семьи.

Во-первых, давайте взглянем на возрастные пирамиды Квебека на 2020 год и оценочный 2030 год. Поколение бэби-бумеров в возрасте от 55 до 74 лет в 2020 году оказывает неоспоримое влияние на рынок из-за большого количества людей в данной возрастной группе. В настоящее время многие из них недостаточно мобильны, но при этом еще не пересматривают свои жилищные потребности.

Тем не менее, к 2030 году им будет от 65 до 84 лет, и тогда многие захотят переехать в места, которые лучше отвечают их новым потребностям и желаниям. Чтобы ограничить задачи по обслуживанию, уменьшить размер своей собственности и обналичить деньги от своей собственности, некоторые из них будут выбирать аренду либо в традиционном жилье, либо в резиденции пожилых людей, в то время как другие могут выбрать совместное владение. Несмотря на то, что многие будут держаться за свои дома как можно дольше, потребности в жилье для этого поколения изменятся, что может способствовать появлению многих односемейных домов на рынке.

Чтобы чпрос спрос, который будет активен к 2030 году, давайте посмотрим на этот раз со стороны поколения 25-35 лет, то есть возрастной диапазон, в котором находится большинство первых покупателей. К 2020 году их было около 1,22 миллиона, тогда как к 2030 году, по оценкам, они будут 1,17 миллиона. Речь идет о 5-процентном сокращении потенциальных новых покупателей. Это снижение тем более важно, что население в целом будет расти.

По предварительным оценкам, к 2030 году население составит 9,12 миллиона человек, что на 550 000 человек больше, чем в 2020 году. Для размещения всех этих людей потребуется больше жилья, однако рост будет происходить главным образом со стороны пожилых людей, что ограничит спрос на большие дома и ускорит спрос на аренду и жилье для пожилых людей. Таким образом, это явление поможет немного расслабиться на рынке односемейной недвижимости.

Иммиграция, со своей стороны, приведет к увеличению спроса на жилье, особенно в крупных центрах, в то время как дистанционная работа может привести к некоторому оживлению регионов. Это может помочь более отдаленным регионам, где демографические прогнозы, сделанные до пандемии, предвещали сокращение населения.

Территория Квебека имеет свои четкие границы, и, следовательно, количество доступных земель тоже. С ростом численности населения и защитой некоторых территорий для целей охраны окружающей среды, вакантные земли становятся все более редкими. Таким образом, для оптимизации использования земли новые проекты недвижимости часто касаются многоквартирных домов или кондоминиумов. В то же время по сравнению с предыдущими десятилетиями число домов для одной семьи, несмотря на рост пандемии, сокращается.

Односемейные семьи продолжают увеличиваться, но уменьшаются пропорционально размеру жилищного фонда. Таким образом, все меньшая часть домашних хозяйств будет иметь средства для приобретения дома. Это уже заметно на острове Монреаль, где небольшое количество земли подталкивает к строительству проектов с высокой плотностью. Редкость приводит к росту цен, и покупка дома становится все более нереальной. И это тенденция, которая, вероятно, будет усиливаться. Это явление распространяется и в пригородах Монреаля, поскольку свободные дома там постепенно становятся редкостью.

В конце концов, в густонаселенных районах цены на односемейную недвижимость, как ожидается, будут расти быстрее, чем на кондоминиумы из-за эффекта нехватки земли. За пределами Большого Монреаля земли больше, но все же там защита некоторых районов и желание уплотнить территорию ограничит строительство недвижимости для одной семьи, что может способствовать росту цен в нескольких районах Квебека.

Цена кондоминиумов также будет повышаться за счет ограниченной территории, но влияние будет меньше, так как земля, связанная с единицей, меньше. Ценовое давление, вызванное ограничением территории, вероятно, будет усиливаться со временем по мере роста населения.

Короче говоря, сегодня мы находимся в исключительной ситуации, когда предложение очень низкое, в то время как спрос взорвался с низкими процентными ставками, растущими сбережениями и растущим интересом к недвижимости, вызванным пандемией. Эта ситуация заставила цены подскочить. Однако ожидается, что рынок восстановится в следующем году.

В долгосрочной перспективе доходы и границы территории будут крупнейшими двигателями роста цен, в то время как процентные ставки могут быть тормозом. В случае демографии влияние будет в значительной степени зависеть от типа постройки и региона.

 

Facebook I Instagram I Linkedin