Разумные финансы с Ириной Павловой.

Покупка дома 10 лет назад и сейчас.

В настоящее время на рынке финансирования недвижимости происходят глобальные перемены. Связано это в первую очередь с тем, что за последние 2 – 3 года резко увеличилось количество домов, которые «уходят с молотка» из-за того, что хозяева не имеют возможности платить ипотеку. А такая тенденция очень опасна для экономики страны.

Ещё полгода назад было очень легко купить дом: надо было иметь средств всего с 5 % первоначального взноса, плюс небольшой доход — и дом ваш. Да и 5 % на первоначальный взнос было иметь не обязательно, можно было взять, к примеру, в долг. Вот и покупали массово дома.

К тому же в настоящее время в стране идёт очень активное наращивание частных долгов. К примеру, только в Квебеке с марта 2015 по март 2016 года долг граждан вырос на 13 миллиардов долларов. И в основном за счёт ипотечных займов. В свою очередь увеличение доходов идёт более скромными темпами.

На этом фоне в некоторых регионах продолжается рост цен на недвижимость, а в некоторых регионах даже непропорциональными темпами.

Поэтому правительство продолжает принимать меры по сдерживанию приобретения недвижимости не соответствующей бюджету покупателей.

Кого же задели, и кого ещё заденут новые меры на рынке финансирования недвижимости?

Чтобы просто ответить на этот вопрос, скажу, что новые меры заденут всех, кто собирается приобрести недвижимость в ближайшее время. Но только в разной степени.
10 % новых покупателей скорее всего не пройдут квалификацию банка по новым правилам, поэтому будут вынуждены отказаться от покупки своей недвижимости или перенести её на более поздний срок.

Те же кого квалифицирует банк, должны будут пересмотреть стоимость домов, которые они теперь смогут себе позволить.

Вот примеры некоторых мер, которые приняты в последнее время.

КВАЛИФИКАЦИЯ.

Прежде сумма ипотечного займа выдавалась банком на основании расчётов, основанных на реальных процентах вашего займа. Сейчас же всех клиентов с первоначальным взносом менее 20 % квалифицируют исходя из процентной ставки 4,64 %.

Средняя процентная ставка по кредитам в настоящее время составляет 3 %, а квалификационная ставка Банка Канады – 4,64 %. Сумма вашего кредита будет рассчитана с учётом 4,64 %, но платить за ипотеку надо будет указанные в контракте проценты, то есть 3 %.

Если же вы берёте кредит под 5,3 %, то размер ссуды будет рассчитываться с учётом больших процентов.
Это значит лишь одно, после введения такой меры, клиенты стали получать немного меньшую сумму ипотечного займа, чем могли бы получить ещё несколько месяцев назад.

К примеру, семья с доходом 80 000 $ ещё год назад могла рассчитывать на приобретение дома стоимостью 400 000 – 420 000 $. С введением новых норм, семье с подобным бюджетом и первоначальным взносом 5 % можно искать дом стоимостью не превышающий 320 000 – 330 000 $.

В таких нововведениях не стоит видеть не только негативную сторону. Большим плюсом является то, что при возобновлении ипотеки через 3 – 5 лет, если повысится процентная ставка по ипотеке – у клиента почти нет риска потерять свой дом, так как в его бюджет уже государством заложено это возможное повышение.

И не забываем, что эти меры превентивные. То есть в случае повышения ставок на ипотеку в Канаде не произойдёт массовой продажи «с молотка» большей части недвижимости.

Но в данный переходный период от будущих собственников требуется пойти на компромисс при выборе дома или кондо.

ПЕРВОНАЧАЛЬНЫЙ ВЗНОС.

В 2008 году существенные изменения претерпел размер первоначального взноса. До нововведений первоначальный взнос составлял 5 % для покупки дома, 2-plex или кондо. Сейчас 5 % вы можете внести, только если вы или ваши близкие родственники будете проживать в этом доме. За второй дом, который покупается для того чтобы сдавать его, придётся изыскать 20 % для первоначального взноса.

Претерпела изменения сумма первоначального взноса и для домов стоимостью свыше 500 000 $. Теперь минимальный первоначальный взнос будет 5 % только на первые 500 000 $, а на всё что свыше – 10 %. То есть для дома стоимостью 600 000 $ первоначальный взнос составит 35 000 $, а не 30 000 $, как раньше.

Для покупки дома дороже 1 000 000 $ теперь надо иметь не менее 20 % первоначального взноса.

Ещё некоторое время назад банки имели лазейку и предлагали Remise en argent в размере 5 % от суммы ипотеки, которую сразу принимали в качестве первоначального взноса.

И сейчас такой тип ипотеки существует и широко используется, но теперь напрямую клиенты не могут использовать Remise en argent в качестве первоначального взноса. Но запретить, к примеру, отдать долг этими деньгами пока не могут.

РЕФИНАНСИРОВАНИЕ.

Начать с хорошей новости или «со второй»? :-)

Начну с хорошей. Теперь в случае рефинансирования между 75 и 80 % от рыночной стоимости недвижимости, не надо делать оценку её реальной стоимости, если она соответствует результату Автоматической системы оценки стоимости. Для собственников домов это означает выгоду в размере 400 – 800 $ и освобождение от хлопот по оценке недвижимости.

Вторая новость, которая «вторая» – это то, что теперь рефинансирование в традиционном банке можно делать до 80 % от стоимости, а не до 95 % как прежде. А это значит, что людям, которые планировали приобретение недвижимости за счёт рефинансирования до 95 % стоимости, теперь придётся подождать пару лет, пока их дом подорожает.

СРОК АМОРТИЗАЦИИ.

До 2012 года возможно было получить максимальный срок финансирования до 40 лет. Теперь же при покупке дома с первоначальным взносам менее 20 % от стоимости — максимальный срок ипотеки – 25 лет. А при первоначальном взносе более 20 % возможно найти и 35 лет.

НАЛОГИ.

Начиная с 2016 года при продаже дома необходимо обязательно задекларировать его продажу. В случае недекларации придётся платить штраф в размере 100 $ в месяц за каждый месяц «недекларации». При этом вы не должны платить налог на прибыль, если продали дом, в котором проживали. Если вы продаёте, к примеру, иной дом, то на разницу между стоимостью, по которой вы купили, и той, за которую вы продали, вам придётся заплатить налог.

Настоятельно рекомендую при продаже дома проконсультироваться с бухгалтером, который сможет дать вам подробные разъяснения, так как если продажа дома не задекларирована, будет начисляться пеня в размере 100 $ в месяц.
SCHL. С марта 2017 года повысились ставки по страхованию ипотечного займа, который выплачивает покупатель, если вносит первоначальный взнос менее 20 % и в некоторых других случаях.

Так при первоначальном взносе в 5 %, страховой взнос составит 4 % вместо 3,60 %.

«ЗАБОРНЫЕ НАЛОГИ».
Так называемые Frais de clôture / Closing costs, которые связаны с приобретением дома: регистрация у нотариуса, инспекция и оценка дома и так далее, за последние 10 -15 лет сильно подорожали.

Это не связано напрямую с правительственными решениями. Скорее это потребительский рынок диктует свои правила. Но, тем не менее, это влияет на размер расходов, всязанных с приобретение недвижимости

К примеру, в начале 2000-х гонорар инспектора составлял около 250 $. Сейчас же средняя цена на рынке – 500 $ за жилой дом для одной семьи. Тариф оценщика вырос с 275 $, до 400 – 500 $. Стоимость Certificat de localisation поднялась в среднем с 750 $ до 1 000 – 1 200 $. Даже нотариуса не обошло повышение цен приблизительно на 300 $.

Конечно, повышение тарифов на сопутствующие покупке дома услуги не регулируются государством и напрямую не связаны с получением ипотеки, но иметь в виду происходящие на рынке тенденции не помешает.

Кроме приведённых мер произошли и другие важные изменения. И надо заметить, и будут происходить и далее.

Ирина Павлова

Courtier hypothécaire
Multi-Prêts MR
514-685-6570